“Arsa payı nedir?” sorusuna; arsa üzerinde kat mülkiyeti kurulabilmesi için bağımsız bölümlere arsa üzerinden tanınan paydır, şeklinde yanıt verilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda tüm detayları yer almaktadır. Arsa payından söz edebilmek içinse kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş olmalıdır. Söz konusu pay, özellikle kentsel dönüşüm projeleriyle birlikte yeniden gündeme gelmiştir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ise hem alıcıya hem de müteahhite yasal güvence sağlar. İçeriğimizin devamında, arsa payının nasıl hesaplandığına değineceğiz. Ayrıca müteahhitle arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlarken nelere dikkat edilmesi gerektiğini aydınlatacağız.
Arsa Payı Nedir ve Tapuda Nasıl Hesaplanır?
Ana yapının bulunduğu parsel üzerindeki mülkiyet hakkına, arsa payı denir. Arsa payı, taşınmazın metrekare cinsinden toplam büyüklüğü ile ilişkisellik gösterir. Bununla birlikte arsa üzerindeki her bir bağımsız bölümde, pay oranları ayrı ayrı belirlenir. Tapuda arsa payı hesaplaması ise bağımsız bölümlerin konumuna ve metrekare büyüklüğüne göre yapılır. Bunların yanı sıra mülkün cephesi, manzarası ve katı gibi değer artırıcı hususlar da arsa payı hesaplamasında önemlidir.
Arsa payı hesaplama işlemleri, uzman harita mühendisleri tarafından tamamlanır. Bu noktada arsa payının doğru belirlenmesi, mülkiyet hakkının korunması noktasında önemlidir. Bağımsız bölümlerin arsa payı oranlarının belirlenmesinde ise şu hususlara dikkat edilmektedir:
- Proje sürecinde her bir bağımsız bölüm için ayrı bir değerleme söz konusudur.
- Değerleme sonrasında arsa payı oranları, tapu kütüğüne tescil olur.
- Kat irtifakı sürecinde arsa payı oranları, tapuya işlenir.
- Binanın yıkılması halinde mülk sahiplerinin payları korunur.
- Kentsel dönüşüm sürecinde yeni hak sahipliği, önceki oranlar üzerinden hesaplanır.
Bunların yanı sıra arsa payı oranlarını belirlerken SPK lisanslı değerleme uzmanlarından rapor almak gerekir. Çünkü uzmanlardan alınan değerleme raporları, arsa payı dağılımındaki adaletsizliklerin önüne geçer.
Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Nedir?
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi, kat karşılığı inşaat sözleşmesi olarak da geçen bir kontrat çeşididir. Söz konusu sözleşme dahilinde mülk sahibi, arsasının belirli bir payını müteahhide devreder. Müteahhit, pay karşılığında arsa üzerine yeni bağımsız bölümler inşa eder. İnşaat sonrasında binadaki bölümler, taraflar arasında sözleşme dahilinde paylaşılır. Bu doğrultuda arsa sahibinin borcu, arsayı teslim etmek iken müteahhit ise inşaatı tamamlamakla mükelleftir. Öte yandan her arsanın kendine has özellikleri vardır. Dolayısıyla arsa payı inşaat sözleşmesi, gayrimenkulün özellikleri doğrultusunda özel olarak hazırlanmalıdır.
Arsa Payı İnşaat Sözleşmesi Yaparken Nelere Dikkat Etmelisiniz?
Kat karşılığı inşaat sözleşmesi hazırlamadan önce inşaatı yürütecek müteahhiti detaylıca incelemek gerekir. Bu noktada müteahhidin ticari geçmişine ve önceki projeleri değerlendirmek gerekir. Finansal gücünün yeterli olması ise projenin tamamlanmaması gibi riskleri beraberinde getirir. Bunun önüne geçmek için, kesin teminat mektubu istemek önemlidir. Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi yaparken dikkat edilmesi gereken diğer önemli noktalar, aşağıdaki gibidir:
- İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri
- Gecikme halinde ödenecek cezai şartlar
- Malzemelerin markası ve kalitesi
- Bağımsız bölümlere ait paylaşım tablosu
- Vergi ve harçların kim tarafından ödeneceği
Bunları içeren bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin yanı sıra mutlaka kapsamlı bir teknik şartname de hazırlamak gerekir. Öte yandan hazırlanan sözleşmeyi tağı müdürlüğüne giderek tapu kütüğüne şerh edilmelidir. Çünkü şerh, arsa sahibini üçüncü kişilerin kötü niyetli işlemlerinden korumaktadır. Ek olarak inşaatın yasal olarak başlayabilmek için inşaat ruhsatı almak şarttır. Dolayısıyla ruhsat başvuru süreçlerinin müteahhit tarafından yürütüleceği kontratta açık ifadelerle yazmalıdır.
Bu içeriklere de göz atın:
