Yabancı yatırımcılar, ileride değerlenme potansiyeli olan bölgelerde konut satın alma eğilimindedir. Türkiye’de gayrimenkul piyasası, yabancı yatırımcı için hala cazibesini korur. Gelgelelim güncel yasal düzenlemelere göre, yabancıya konut satışında belirli sınırlandırmalar vardır. Bu içeriğimizde, 2026 yılı itibarıyla yabancıya konut satışında geçerli olan düzenlemelere yer vereceğiz. Ayrıca Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olmak için gerekli konut alt değerine de değineceğiz.
2026 Yılında Vatandaşlık İçin Ev Değeri ve Yeni Alt Limit
Yabancı bireylerin Türkiye Cumhuriyeti vatandaşı olması için sağlaması gereken koşullar 5901 Sayılı Kanun’da düzenlenmiştir. Türk Vatandaşlığı Kanunu, özellikle burada vatandaşlık sahibi olmak isteyen yabancı yatırımcılar için çeşitli ayrıcalıklar sunar. Türkiye’de ev almak ise bu ayrıcalıklardan biridir. Fakat yabancıların ilgili haktan yararlanması için alacağı evin belli bir değer üzerinde olması şarttır. Bu bağlamda vatandaşlık için ev değeri 2026 yılında 400.000 $ olarak belirlenmiştir. (Kaynak: T.C. Resmi Gazete, 13.05.2022, Sayı: 31834). Bununla birlikte taşınmazın, Sermaye Piyasa Kurulu raporu ile ilgili değerin üstünde olduğu ispatlanmalıdır. Ayrıca ev için 400.000 $ tutarın döviz karşılığını ödeyerek de Türkiye’de vatandaşlık almak mümkündür.
Yabancıya Konut Satışı Sınırı 2026: Satışa Kapalı Mahalleler
Yabancı yatırımcıların Türkiye genelinde belirli bölgelerde ev alması, nüfus yoğunluğunu korumak için yasaklanmıştır. Olası problemlerin önüne geçmek açısından Adres Kayıt Sistemi aracılığıyla mahalle kontrolü yapmak gerekir. Ayrıca Göç İdaresi Başkanlığı web sitesinde yer alan Kapalı Mahalleler dosyasını indirerek de konuya dair bilgi alabilirsiniz. Yabancıya konut satışı sınırı 2026 yılında aşağıdaki bölgelerde geçerlidir. Öte yandan yabancı ikametine kapalı bölgeler listesi anlık olarak değişebileceği için resmi kaynaklardan sorgulamanız önemlidir.
İstanbul
| İlçe | Kapalı Mahalleler |
| Fatih | Mimar Kemalettin, Mesihpaşa, Saraç İshak, Muhsine Hatun, Balabanağa, Mimar Hayrettin, Nişanca, Kemalpaşa, Katip Kasım, İskenderpaşa, Molla Gürani, Molla Hüsrev, Akşemsettin ve diğerleri… |
| Esenyurt | Koza, Yeşilkent, Zafer, Piri Reis, Gökevler, Akevler, Sultaniye, Bağlarçeşme. |
| Beyoğlu | Kocatepe, Şehit Muhtar, Bülbül, Çukur, Kamer Hatun, Kalyoncu Kulluğu, Yenişehir, Katipmustafa Çelebi, Bostan, Asmalı Mescit. |
| Şişli | İnönü, Ergenekon, Mecidiyeköy, Cumhuriyet. |
| Beşiktaş | Yıldız Mahallesi. |
| Sarıyer | Maslak Mahallesi. |
| Küçükçekmece | Beşyol, Mehmet Akif, İkitelli OSB. |
| Başakşehir | İkitelli OSB, Ziya Gökalp. |
| Avcılar | Denizköşküler, Merkez, Gümüşpala. |
| Zeytinburnu | Maltepe, Yenidoğan, Nuripaşa, Yeşiltepe. |
| Diğer | Ümraniye (Dudullu OSB), Tuzla (Aydınlı-KOSB), Beylikdüzü (OSB), Şile (Meşrutiyet). |
Ankara
| İlçe | Kapalı Mahalleler |
| Altındağ | TÜM MAHALLELER Kapalıdır. |
| Mamak | TÜM MAHALLELER Kapalıdır. |
| Çankaya | Devlet, Cumhuriyet. |
| Yenimahalle | Anadolu, İvedikköy, Karşıyaka. |
| Keçiören | Yeşilöz. |
| Polatlı | Esentepe, Gülveren, Yeni. |
İzmir, Bursa, Mersin
| İl | İlçe | Kapalı Mahalleler |
| İzmir | Bornova | Yunus Emre, Işıklar, Zafer, Serintepe. |
| İzmir | Konak | Tan, Faik Paşa, Yeni, Mirali, Etiler, Sakarya, Altay, Kadifekale ve diğer merkezi mahalleler. |
| İzmir | Torbalı | 19 Mayıs, Karşıyaka. |
| Bursa | Osmangazi | Selimiye, Çırpan, İntizam, Altıparmak, Hocahasan, Ahmetpaşa ve diğerleri. |
| Bursa | Yıldırım | Anadolu, Duaçınarı, Beyazıt. |
| Mersin | Akdeniz | Siteler, Gündoğdu, Çay, Çankaya, Hamidiye, Kiremithane ve birçok sanayi/merkez mahallesi. |
| Mersin | Mezitli | İstiklal, Fatih, Seymenli, Viranşehir, Yeni. |
| Mersin | Yenişehir | Dumlupınar, Palmiye. |
| Mersin | Tarsus | Barbaros, Şehitkerim, Yeşiltepe, Konaklar ve diğerleri. |
Yabancıya Mülk Satışı Yasası ve Ekspertiz Raporu Zorunluluğu
Eğer yabancılar vatandaşlık almak için Türkiye Cumhuriyeti sınırları içinde konut satın alıyorsa, ekspertiz raporu gerekir. Yatırım amaçlı satın alımlarda ise ekspertiz raporu şartı aranmaz. Yabancıya mülk satışı yasası gereğince gayrimenkul değerleme raporu almak için izlenmesi gereken adımlar şu şekildedir:
- Eğer gerçek kişiyse taşınmaz sahibi, tüzel kişiyse temsilcisi Web Tapu üzerinden başvuruda bulunmalıdır.
- Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığı alacak kişiler ekspertiz raporu için öncelikle Talep bilgisi kategorisine tıklamalıdır. Ardından Talep Amacı ve Vatandaşlığa Konu Satış aşamalarını seçmelidir. Son olarak ise rapor için GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme A.Ş. seçilmelidir.
- Yatırım amaçlı mülk edinen yabancılar, rapor için talep bilgisi ve amacından sonra “Satış” kısmına tıklamalıdır.
Yukarıdaki süreçler doğrultusunda alınan ekspertiz raporları 90 gün geçerlidir.
Sınır İlleri
Sınırda yer alan ve yabancı nüfusun yoğun olduğu bazı illerde, çeşitli mahalleler yabancı ikametine kapatılmıştır. Örneğin Gaziantep ilinin Şahinbey ilçesinde 100’den fazla mahallede sınırlama vardır. Bunun yanı sıra Hatay’ın sınır hattında kalan çoğu ilçesindeki mahalleler de yabancı ikametine kapalıdır. Kilis Merkez ve Elbeyli ilçeleri ise geniş kapsamda kısıtlamanın olduğu diğer bölgelerdir. Adana’da ise Seyhan, Yüreğir ve Karataş ilçelerinde yabancı ikameti büyük oranda sınırlandırılmıştır. Eğer sınır illerinde yatırım yapmayı düşünüyorsanız, İl Göç İdaresi üzerinden parsel sorgulama yapmak yararlı olacaktır.
Yabancı Yatırımcılar İçin Tapu Harcı ve Masraflar
Yabancı yatırımcılar, mülk edinme sürecinde %4 oranında tapu harcı öder. Fakat söz konusu tutar, alıcı ve satıcı arasında eşit olarak paylaştırılır. Bu noktada yabancı yatırımcı %2 ve satıcı %2 olmak üzere tapu harcını ödemelidir. Örneğin değeri 400.000 $ olan bir konut için toplamda 8.000 $ ödeme yapılır. İlgili miktarın 4.000 dolarını yatırımcı öderken geriye kalan bedel satıcıya aittir. Bunun yanı sıra 2026 yılı itibarıyla belirlenen döner sermaye bedelini de ödemek gerekir. Öte yandan gayrimenkul değerleme raporu için yaklaşık 400 $ değerinde bir bedel ödenir. Eğer süreç içerisinde lazım olacaksa, yabancı yatırımcı olduğu için gerekir, yeminli tercüman masraflarını eklemek gerekir. Bunların yanı sıra notere yapılacak ödemeler, ayrı bir masraf kalemini oluşturur.
Bu içeriklerimize de göz atın:
