Kira sözleşmesi için kanuna uygun olarak hazırlık, hem ev sahibinin hem de kiracının haklarını koruma altına almak adına önem arz eder. Bu bağlamda Borçlar Kanunu’nun 299 maddesinden başlayarak 378. maddesine değin, kira sözleşmelerinde tarafların hakkını koruyan hususlar düzenlenmiştir. Bununla birlikte Borçlar Kanunu’na göre üç çeşit kira sözleşmesi vardır.
Gayrimenkul sözleşmeleri; mesken, iş yeri, arsa ve arazi gibi taşınmaz mallara dair hakları tanımlar. Öte yandan söz konusu yazılı anlaşma, taşınmazı kiralayan kişi ya da kurumların hakkını korumak için mühimdir. Daha da önemlisi mülk sahibinin sahip olduğu taşınır mallara, gayrimenkullere ve ürünlere dair haklarını da yasal çerçevede korur.
Kira Sözleşmesinin Hukuki Geçerliliği İçin Hangi Şartlar Gerekir?
Taraflar arasında bir anlaşma olduğu, taşınır ya da taşınmazların kullanıma dair bilgileri içermesi ve kira bedelinin belirtilmesi, sözleşmenin hukuki geçerliliği için yeterlidir. Bunun yanı sıra eşyaların, gayrimenkullerin ya da taşınır malların kullanımına dair yapılan sözleşme, yazılı ya da sözlü olabilir. Kanuna göre söz konusu sözleşmelerin yazılı ya da sözlü olmasının bir farkı yoktur. Fakat sözlü olarak yapılan anlaşmalarda tarafların ilgili hususa dair ispatlama yükü mevcuttur. Bundan dolayı hem kira veren hem de mal sahibinin, haklarına dair yazılı bir sözleşme yapmaları önerilmektedir.
Hukuken geçerli bir kira sözleşmesi aşağıdakileri içerir:
- Mal sahibi ve kiracıya ait kimlik bilgileri, kontratta yer almalıdır. Bunun yanı sıra tarafların adres ve iletişim bilgileri de ilerleyen zamanda oluşacak problemlerde hukuki hakların kullanımı adına önem arz eder.
- Kiralanan taşınmazların ya da diğer malların genel özellikleri ise sözleşmenin geçerliliği adına önemli diğer bir noktadır.
- Kiracının, sözleşmede geçen gayrimenkul ya da eşya için ne kadar ödeme yapacağı ve kira periyotları da yazmalıdır.
- Kontratın geçerlilik süresi ve başlangıç tarihi ise geçerlilik için mühimdir.
Bunların yanı sıra hem kiracının hem de mal sahibinin sorumlulukları da sözleşmede düzenlenmelidir.
Kira Sözleşmesinde Kiracı ve Kiraya Verenin Hakları Nasıl Belirlenir?
6098 sayılı Borçlar Kanunu hem kiracının hem de kiraya verenin haklarını koruma altına alacak maddeler içerir. Fakat söz konusu hakları yazılı bir kontratta belirtmek, her iki tarafın da yükümlülüklerini bilmesi adına önem arz eder. Bunun yanı sıra meydana gelecek bir anlaşmazlık durumunda kiracının ve mal sahibinin bunu ispat etmesi adına mühimdir. Bu çerçevede bir sözleşmede şunlar muhakkak bulunmalıdır:
- Mülk sahibi için; kirayı zamanında alma, malın özenli kullanımı, kısmi değişiklikler, taşınırlar üzerinde hapis ve kiracının tahliyesini isteme hakları
- Kiracı için; amaca uygun olarak malı teslim alma, kullanıma dair sorunların giderilmesi, zarar tazmini, yan giderleri talep etme ve sözleşmeyi feshetme hakları
Bunların yanı sıra tarafların hakları ve sorumluluklarına dair düzenlemeler, Türk Borçlar Kanunu’nda belirtildiği üzere sözleşmede bulunur. Ek olarak sözleşme hazırlarken hukuki destek almak ya da bir kira sözleşme örneği üzerinden hareket etmek mümkündür.
Kira Bedeli ve Ödeme Şartları Nasıl Düzenlenmelidir?
Sözleşmede kira bedelini ve buna dair ödeme şartlarını belirtmek, kiracının aslî edimini yazılı olarak kaydetmek için kritik bir noktadır. Bu noktada kiracı, sözleşmede yer aldığı şekilde kirayı ödemek zorundadır. Bununla birlikte söz konusu bedel, muhakkak hem rakamla hem de yazıyla yer almalıdır. Eğer TL dışında bir döviz üzerinden anlaşma gerçekleştiyse söz konusu itibari para biriminin cinsi de sözleşmede bulunmalıdır. Bunların yanı sıra ödemelerin ne kadar sürelik periyotlar halinde gerçekleşeceği de kontratta yer alması gereken önemli noktalar arasındadır. Ayrıca kiracının, ödemeleri yapmak için kullanacağı yöntem de kontratta yer almalıdır.
Kira Süresi ve Uzatma Şartları Sözleşmede Nasıl Belirlenir?
Sözleşmede aksi bir madde bulunmadığı müddetçe kira sözleşmesi genel olarak bir senelik olarak yapılır. Bunun yanı sıra yazılı kontratta kira süresine dair ek maddeler eklemek mümkündür. Fakat söz konusu süreler ve uzatma şartları için Türk Borçlar Kanunu’nda geçerli olan maddeler baz alınır. Bununla birlikte noter imzalı tahliye taahhütnamesi bulunmadığı müddetçe, kiracı söz konusu mal üzerindeki haklarını kullanmaya devam eder. Öte yandan gayrimenkuller için 10 yıllık süre sonunda ev sahiplerinin kiracıyı tahliye hakkı mevcuttur.
Kira Sözleşmesinde Depozito ve Güvence Bedeli Hangi Durumlarda Alınmalıdır?
Depozito, mal sahibinin haklarını koruyan ve kiracıdan kaynaklanan zararların temini noktasında önemli olan güvence bedelidir. Mal sahipleri, kiralanan eşya ya da gayrimenkulde ortaya çıkacak zararlar için depozito talep etme hakkına sahiptir. Bununla birlikte hem depozito miktarı hem de bunun iadesine dair ayrıntılar sözleşmede muhakkak yazmalıdır. Öte yandan mevcut kanun maddesine göre söz konusu bedel, üç aylık kira değerini aşamaz. Bu bağlamda güvence bedeli, para olarak ya da kıymetli evrak cinsinden alınabilir.
Kira Sözleşmesinde Evin Durumu ve Onarım Sorumlulukları Nasıl Belirtilmelidir?
Bir kira kontratı yaparken evin mevcut durumu ve bunun korunmasına dair madde muhakkak eklenmelidir. Bununla birlikte ev sahibinin belirli durumlarda evde bakım ve tadilat yapma hakkı vardır. Ek olarak kiracı, evi kullanılabilir olarak teslim almalı ve buna yönelik problem yaratan durumlarda ev sahibinden kusurları düzeltmesini talep etmelidir. Ayrıca kiraya verenin, kiracı kaynaklı zararları tazmin edebileceğine dair madde de kontrat içeriğinde yer almalıdır.
Kira Sözleşmesinde Erken Fesih Şartları Nasıl Düzenlenir?
Hem kiracı hem de kiraya veren, güven ilişkisinin zarar görmesi halinde sözleşmenin feshini talep etme hakkına sahiptir. Fakat söz konusu sözleşme feshi şartları, muhakkak kanuna uygun şekilde düzenlenmelidir. Bu bağlamda kontratın iptaline ilişkin tarafların hakları aşağıda yer almaktadır:
- Yazılı bir feshi bildiriminin belirlenen süreler içinde taraflara ulaşması elzemdir.
- Belirli bir süreliğine düzenlenen kontratta kiracı, sözleşme bitiminden 15 gün önce feshetme hakkına sahiptir.
- Kiraya veren ise 10 yıllık uzatma süresinin dolmasına 3 ay kala yazılı olarak bildirimde bulunmalıdır.
Bunların yanı sıra ilgili Kanun’un 331. maddesine göre olağanüstü hallerde tarafların sözleşme bitiminden önce fesih hakkı mevcuttur.
Kira Sözleşmesinde Evin Kullanım Amacı Nasıl Açıklanmalıdır?
Mevcut yasaya göre, kiracı bir sözleşme doğrultusunda belirli süreliğine kullanım hakkına sahip olduğu malı özgürce kullanma hakkına sahiptir. Lakin bu durumda kiracının evi nasıl kullanacağına dair hususlar sözleşmede yer almalıdır. Örneğin kiracının evi yalnızca kendisinin kullanacağı ve başkalarına kiraya vermeyeceği açıkça yazmalıdır. Bunun yanı sıra kiracının, evi mesken olarak mı yoksa iş maksadıyla mı kullanacağına dair ayrıntılar da kontratta yer almalıdır.
Kira Sözleşmesinde Sigorta ve Diğer Yükümlülükler Nasıl Ele Alınır?
Konut ya da diğer malların yapısal bütünlüğüne yönelik sigorta masrafları ev sahibine aittir. Bunun yanı sıra sözleşmede sigorta ya da diğer giderlere dair ödemeleri hangi tarafın yapacağı muhakkak yazmalıdır. Bu bağlamda tarafların her biri, kendisine ait giderleri ödemekle mükelleftir. Sözleşmede buna dair bir maddenin bulunmaması ise tarafların hakkını ispat etmesi noktasında sorun yaratabilir.
Sağlam Bir Kira Sözleşmesinin İmza Aşamasında Dikkat Edilmesi Gerekenler Nelerdir?
Kira kontratını imzalamadan önce ayrıntılı olarak okumak, eğer gerekirse ek maddeler talep ederek yeniden düzenleme talep etmek gerekir. Bununla birlikte imza aşamasında tarafların kimlik ve iletişim bilgilerinin sözleşmede bulunduğunu kontrol etmesi gerekir. Bu bağlamda söz konusu sözleşmeleri yalnızca tarafların kendisi ya da yasal olarak vekalet verdiği kişiler imzalayabilir. Aksi takdirde sözleşme geçersiz sayılmaktadır. Bununla birlikte sözleşmenin her bir sayfası hem kiracı hem de kiraya veren tarafından imzalanmalıdır.
Bu içeriklerimize de göz atın:
