Akit, karşılıklı beyan ile ortaya konan, iki veya daha fazla taraf arasında yapılan hukuki bir işlemdir. Hak ve borç yükümlülüğünü belirten akit, hukuki sonuç doğurduğu için tüm taraflar için bağlayıcıdır. Emlak ofislerinde, satış veya kiralama gibi işlemleri de kapsayan akit, aynı zamanda hizmet alımı veya borç için de olabilir. Türk Borçlar Kanunu’nda detayları belirtilen akit sözleşmeleri, yazılı olabileceği gibi sözlü de olabilir. Ancak hukuki geçerliliği olması açısından, yazılı ve resmi şekilde olması önem taşır.
Akit Çeşitleri Nelerdir?
Akit çeşitleri, gayrimenkul satış ve kiralama sürecindeki tüm işlemler için farklıdır. Akit hem teslim şartlarını hem de komisyon ödeme yükümlülüğünü kapsayabilir. Akit çeşitleri ve özellikleri ise şu şekildedir:
- İki taraflı akit: Kiralama veya satış gibi, her iki tarafın borç ödeme yükümlülüğünü içerir.
- Tek taraflı akit: Bağış gibi akitler tek taraflıdır, bir taraf borç altına girer.
- Süreli ya da süresiz akitler: Akit, belli bir zaman dilimine bağlı olabilir veya olmayabilir.
- Şekle bağlı akit: Noter veya tapu işlemleri gibi resmi kurumlarda yapılan akitler.
- Geçersiz akit: Zamanaşımına tabi olan akitler, zamanla geçersiz olabilir.
Akit Sözleşmesi Nedir?
Akit sözleşmesi, iki veya daha fazla tarafın yer aldığı, yazılı ya da sözlü olarak yapılabilen sözleşmelerdir. Akitler kiralama, satış veya hizmet için yapılabildiği gibi, hukuki bağlayıcılığı olduğu için tüm taraflar için bağlayıcıdır. Sözleşmelerde tarafların adının yanı sıra akitin konusu, süresi ve ödeme ile ilgili detaylar yer almalıdır. Resmi akitlerde mutlaka tarafların imzasının olması gerekir. Akitlerde, hukuki sınırları aşan bir madde varsa geçersizdir. Örneğin, emlakçı komisyon oranı satışta yüzde 2 oranındadır. Bir akitte, bu oranın üstünde komisyon yer alsa dahi bu geçersiz olur.
Akit Sözleşmelerinin Özellikleri Nelerdir?
Birden fazla taraf arasında yapılan akitlerde, karşılıklı rıza söz konusu olmalıdır. Akit işleminin hukuki kurallara uygun olması gerekir ve tüm maddeler net olarak belirtilir. Örneğin, borç ve komisyon oranı gibi tutarlar net şekilde yazılır. Taşınmaz satışı gibi konularda yazılı ve resmi şekil, akitler için bir zorunluluktur. Akit imzalayan tarafların, yasal olarak bunu yapabilecek konumda olması gerekir. Bu şartlar sağlanıyorsa, akit yapılabilir.
Tapuda Akit Nedir?
Tapu Müdürlüklerinde yapılan akitler, resmi geçerliliğe sahip akitlerdir ve gayrimenkullerin satış yolu ile devrini belirtir. Tapu akitlerinde, tüm tarafların hazır bulunması şartı vardır ve taraflar akite imza atmalıdır. En yaygın tapu akitleri içinde satış akdi yer alır, bu akit olmadığında satış işlemi onaylanmaz. Bununla birlikte, tapu akitleri imzalandıktan sonra tapu sistemine düşer, ardından işlem onay alır. Tapu akitleri ile noter işlemleri ayrıdır. Satış akdinin, tapu müdürlüklerinde yapılması yasal bir zorunluluktur.
Tapuda Akitli İşlemler Nelerdir?
Tapuda akitli işlemler, birçok farklı alternatif içerir. Bunlar içinde mülkiyetin el değiştirdiği işlemler akitli olarak kabul edilir. Bununla birlikte, akitli işlemler içinde satış, bağışlama ve intikal süreçleri yer alır. Resmi bir senetle gerçekleşen akitli tapu işlemlerinde imza olması gerekir. Muvafakat, hisse ve ön alım işlemleri de tapuda akitli işlemler için birer örnektir. Bununla birlikte, belgelerin tam olmadığı durumda akit gerçekleşmez. Bu nedenle, tapuda akitli işlemler için belgeler hazır olmalı ve imza atılmalıdır.
Tapuda Akitsiz İşlem Nedir?
Tapuda akitsiz işlemler, tek bir tarafın beyanı ile yapılan işlemlerdir. Akitsiz işlem türleri içinde ipoteklerin tesis edilmesi, konut şerhi veya satış vaadi gibi işlemler yer alır. Tapuda akitsiz işlemlerde bir tapu devri gerçekleşmez, bunun nedeni işlemin tek taraflı olmasıdır. Bu işlemlerde sadece sınırlı bir hakkın tanımlanması veya şerh söz konusudur. Ancak bir tarafta, noter tasdikli bir vekalet mevcutsa işlem yapılabilir. Tapu kaydına eklenen bu işlemler, mülkiyet devri için yeterli değildir.
Tapu Akit Ücreti Nedir?
Akit ücretleri, yapılan bu resmi işlem için alınan harç ve hizmet bedellerini kapsar. Güncel olarak tapu akit ücreti, satış tutarının %2’si seviyesindedir. Bu işlemi her iki taraf eşit olarak paylaşabileceği gibi, anlaşmaya göre tek bir taraf da alabilir. İşlem harcının yanında, döner sermaye ödemesi de yapılmalıdır. Tapu akit ücretlerinin tahsisi, tapu işlemi gerçekleşmeden önce yapılır. Bu nedenle, her iki taraf öncelikle ücretleri ödemeli, ardından akit işlemini gerçekleştirmelidir.
Emlak Sektöründe Akit Hangi Durumlarda Kullanılır?
Emlak sektöründe akit, hemen tüm süreçler için kullanılabilir. Gayrimenkul sektöründe akit satış, kiralama, devir ve rehin gibi işlemlerin her aşamasında yapılmalıdır. Bununla birlikte, emlakçılar ile yapılan ve komisyon gibi tutarların belirlendiği hizmet sözleşmeleri de bir akittir. Emlak işlemlerinde kat irtifakı, kat mülkiyeti ve intifa gibi haklar içni akit düzenlenirken, satış vaati, protokoller ve taahhütnameler de bir akit olarak kabul edilir. İşlemlerin tutarı ne olursa olsun hukuki güvence adına, akitin yazılı olması önemlidir.
Emlakta Akit’in Hangi Türleri Öne Çıkar?
Gayrimenkul alım satım işlemlerinde en çok kullanılan akit türleri ve özellikleri şu şekildedir:
- Satış: Satış akdi, tapu müdürlüklerinde, mülkiyet devri için yapılan sözleşmedir.
- Kira: Kira akdi, kiralama süresini belirleyen ve 1 yıldan uzun süren akitlerdir.
- Satış vaadi: Bu sözleşme, gelecekte yapılan satışlar için bir taahhüt niteliğindedir.
- Protokol: Taahhütname veya protokoller, kapıya veya niyet beyanlarını kapsar.
- Vekaletname işlemleri: Bu işlemler, hukuki olarak bir akit olarak kabul edilir.
Emlak Satışı İçin Akit Zorunlu Mudur?
Konut, arsa, iş yeri gibi mülklerin satışında tapuda düzenlenen resmi satış akitleri şartı vardır. Bununla birlikte, noter huzurunda olsa dahi satış vaadi sözleşmeleri bir tapu olarak kabul edilmez. Taraflar arasında yapılan ön protokoller, hukuki açıdan taraflara bir güvence sağlasa da mülkiyet devri için yeterli değildir. Bir satış sürecinde resmi bir akit yapılmadıysa, mahkemede bu satışın geçersiz sayılma riski vardır. Bu nedenle taraflar mutlaka resmi bir akit yapmalıdır. Emlak satışında alıcı ve satıcı tarafın, satış esnasında tapuda bizzat bulunması veya orada bulunan birine vekalet vermesi gerekir.
Emlakta Akit ve Tapu İlişkisi Nasıldır?
Emlak işlemlerinde yapılan akitler, tapu işlemleri için çok önemlidir. Tapu işlemlerinin tamamında resmi bir akit yapılır. Tapu devrinin hukuki olarak en önemli konularından olan akit olmadığı takdirde, devir işlemleri yok hükmünde kabul edilir. Devir için bu nedenle, karşılıklı bir akit olması şarttır. Akit yapılmayan durumlarda elden satış işlemi olsa dahi, bu işlem tapu dairesi ve hukuk nezdinde geçersiz kabul edilir. Kısacası akit, alıcı ve satıcı tarafın iradesini hukuki olarak ortaya koyan bir belge niteliğindedir.
Akit ile Gayrimenkul Alım-Satım Sürecinde Sık Karşılaşılan Sorunlar Nelerdir?
Satılık ev alım işlemlerinde, akitle alakalı olarak zaman zaman sorunlar da yaşanabilir. Alıcı ve satıcılar mağdur olmamak adına, aşağıdaki konular hakkında mutlaka bilgi sahibi olmalıdır:
- Bir emlak satışı vaadi olmasına karşın işlemlerin tapuya yansıtılmaması
- Kapora alınmasına rağmen akit olmadan satış işleminden vazgeçilmesi
- Herhangi bir tarafın imzasının olmaması, tapu işlemlerinde herhangi bir sahte belgenin kullanımı
- Akitte yer alan bilgilerin eksik ya da yanlış olması
- Tapu satışı olmadan, elden teslim vaadi ile dolandırıcılık
Akit Sürecini Daha Güvenli Hale Getirmek İçin Neler Yapılmalıdır?
Alıcı ve satıcı taraflar, tapuda akit işlemlerinin güvenli ve sorunsuz şekilde gerçekleşmesi adına, bu süreci daha güvenli hale getirmek adına akit konusuna dikkat etmelidir. Her şeyden önce, akit yapmadan önce ilgili taşınmazın durumu ve hakları kontrol edilmelidir. Noter onaylı ön sözleşme de güvenlik konusunda önemli bir güvence sağlarken, taraflar kimlik ve imza kontrollerini yapmalıdır. Taşınmaz değeri için eksper raporu önemlidir, bunun yanında tapu devir işlemlerinde, bir danışman veya gayrimenkul avukatı tarafından destek almak, bu sürecin riskini azaltır.
Bu içeriklerimize de göz atın:
