Kentsel dönüşüm, kullanıma uygun olmayan binaların yıkılarak yerine yeni yapıların dikildiği bir süreçtir. Ana amacı şehrin sağlıksız taraflarını iyileştirmek ve doğal afetlerde can ve mal güvenliğini sağlamaktır. Bu bağlamda ekonomik ömrünü tamamlayan ve depreme dayanıklılığı düşük olan yapılar yıkılır ya da güçlendirilir. Kentsel dönüşüm süreçlerinde 6306 sayılı Kanun’da yer alan hususlar doğrultusunda hareket etmek gerekir. Bununla birlikte sürecin başarısı için bazı noktalara ayrıca ehemmiyet göstermek önemlidir. Bu içeriğimizde kentsel dönüşümde dikkat edilmesi gerekenleri ayrıntılı olarak anlatacağız.
Kentsel Dönüşüm Nedir ve Kimler Faydalanabilir?
Kentsel dönüşüm, ekonomik etkinliğini yitiren kentsel mekanların yeniden planlanması ve güçlendirilmesi sürecidir. Bununla birlikte kentsel dönüşüm süreci, eskiyen yerleşim yerlerini yeniden kullanıma kazandırmayı amaçlar. Ayrıca niteliği düşük ve riskli yapıları daha sağlıklı hale getirmeyi de içerir. Modern yaşama aykırılık teşkil eden ve depreme dayanıklı olmayan binaların yıkılması, sürecin önemli parçalarından biridir. Yapı yenileme ve güçlendirme sürecinden, ilgili Kanun doğrultusunda Türkiye’deki tüm binalar faydalanabilir. Fakat bunun için kentsel dönüşüm şartları için gerekli olan riskli yapı statüsünde bulunmak gerekir. Ayrıca kat maliklerinin süreç içinde kentsel dönüşüm kredisi gibi finansal desteklerden faydalanması da mümkündür.
Kentsel Dönüşüm Başvuru Süreci
Kentsel dönüşüm başvuru süreci, gerekli evrakları yetkili mercilere sunarak ilerler. Bu çerçevede kentsel dönüşüme dair başvuru adımları aşağıdaki gibidir:
- Öncelikle Bakanlığın yetki verdiği lisanslı bir kuruluşa riskli yapı tespiti yatırmak gerekir.
- İzinli kuruluş, yapıdan karot örnekleri alarak risk incelemesi yapar.
- Tespit raporu Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Müdürlüğüne gönderilir.
- Kat malikleri bir karar toplantısı yapar. Buna göre %51 çoğunluk oyu yeterlidir.
- Bir sonraki adımda ise binayı boşaltmak gerekir.
- Belediyeden yıkım ruhsatı almak ise önemli adımlardan bir diğeridir.
- Bir mimari proje hazırlığı yapmak oldukça mühimdir.
- Müteahhit firması ile anlaşma yapmak, sürecin kritik parçalarından biridir.
Yukarıdaki adımların ardından Belediye onay verdiği takdirde proje süreci başlar. İl ya da ilçe belediyesinin düzenli denetimleri ile bina tamamlanır. Son adımda ise Belediye’nin yapı kullanım izni ile birlikte kentsel dönüşüm süreci biter.
Kentsel Dönüşümde Hukuki Süreç ve Haklar Nelerdir?
Süreç öncesinde vatandaşların ilgili kanunu ve bu doğrultuda doğan haklarını bilmesi oldukça önemlidir. Yasal hususlara dikkat etmek, vatandaşların mağduriyetinin önüne geçecektir. Kentsel dönüşüm yasası doğrultusunda vatandaşların başlıca hakları aşağıdaki gibidir:
- Yeni düzenlemeye göre kat maliklerinin tespiti takiben 15 gün içinde itiraz hakkı vardır.
- Hisseler oranında çoğunluk yeterlidir. Eğer kat maliklerinin %51’i onay verdiyse, süreç başvurusu yapmak mümkündür.
- Eğer kat malikleri karara katılmadıysa 15 gün içinde sözleşmeyi imzalama hakkına sahiptir. Böylece hissenin başkasının satın almasının önüne geçilir.
- Başka bir gayrimenkulü bulunmayan hak sahiplerinin, 775 sayılı Gecekondu Kanunu’na göre oturma hakkı vardır.
- Yıkım kararı sonrasında vatandaşların kira yardımı alması mümkündür.
- Şehirden şehire değişen bir taşınma desteği vardır.
Bunların yanı sıra kat malikleri, kentsel dönüşümde imzaladıkları sözleşmeye göre farklı haklara sahip olabilir. Dolayısıyla sözleşme hazırlığına dikkat etmek ve buna dair bilgi edinmek epey mühimdir.
Kentsel Dönüşümde Finansal Destek ve Devlet Teşvikleri Nasıldır?
Bakanlıklar kat maliklerine ve bazen kiracılara, yıkım desteği, kira yardımı ve taşınma desteği sunar. Söz konusu finansal destek ve devlet teşviklerinden yararlanmak için başvuru yapmak önem arz eder. Bunun yanı sıra yapıyı güçlendirme etabında bina içn kullanılan bir hibe desteği de vardır. Kentsel dönüşüm hibe desteği, bina yapım maliyetleri içindir ve tek seferliktir. Kentsel dönüşüm kira yardımı ise şehirden şehire değişen miktarlarda 12 ay süreyle ödenir. Bunlara ek olarak maliklerin ve kiracıların taşınmasını kolaylaştıran kentsel dönüşüm taşınma yardımı da vardır.
Müteahhit Seçimi ve Sözleşme Yaparken Dikkat Edilmesi Gerekenler
Kentsel dönüşüm sürecinde müteahhit seçerken muhakkak geçmiş deneyimlere bakmak gerekir. Çünkü doğru müteahhit seçimi, sürecin daha sağlıklı ilerlemesi noktasında önemlidir. Bunun yanı sıra ev sahipleri, müteahhit ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalar. Sözleşmede mutlaka yer alması gereken noktalar ise aşağıdaki gibidir:
- İnşaatın niteliği ve ayrıntıları
- Daire paylaşımlarının nasıl gerçekleşeceği
- Daire nitelikleri
- Tarafların ödeme koşulları
- İnşaatın başlama ve bitiş tarihleri
- Sözleşmeyi fesheden koşullar
- Sigorta gereklilikleri ve kat maliklerinin sorumlulukları
- Gecikme cezasına yönelik maddeler
Bu çerçevede kentsel dönüşüm için sözleşme yaparken muhakkak bir avukat ile beraber hareket etmelisiniz.
Yeni Binanın Proje ve Yapı Kalitesi Nasıl Olmalıdır?
Yeni binanın proje ve yapı kalitesi, gerek güvenlik gerekse konfor açısından kentsel dönüşüm sürecinde önemlidir. Öncelikle projenin doğal afetlere karşı dayanıklı olması gerekir. Çünkü söz konusu sürecin yasal dayanağı, riskli yapıları depreme dayanıklı hale getirmektir. Dolayısıyla zemin etüdünü yapmak ve mühendislik ilkelerine uygun olarak hazırlamak bir hayli kritiktir. Ayrıca enerji verimliliği, yalıtım ve doğal ışık kullanımı ile yaşam kalitesini de artırmak önemlidir. Bunlara ek olarak binanın projesinde estetik görünüme ve fonksiyonel iç mekan düzenlemelerine özen göstermek gerekir. Öte yandan ortak alanların kullanışlı olması da yeni binanın projesinde oldukça kritik bir detaydır. Tüm bunlara uygun olarak denetim mekanizmalarının hassaslıkla işlemesi gerekir. Ayrıca malzeme kalitesinden ödün vermemek ve yönetmeliklere uygunluk, sürecin başarısı noktasında önemlidir.
Çevre, Şehircilik ve İklim Bakanlığı’nın belirttiği üzere yeni binalarda aşağıdaki hususlara dikkat etmek gerekir:
- Bodrum katında su yalıtımı iyi yapılmış olmalıdır.
- Beton dayanımı en az C20 seviyesinde bulunmalıdır.
- Simetrik boyutlandırma ve kısa kolon kullanımı, depreme dayanıklılığı artırır.
- Yapının üçte biri kadarı toprak altında yer almalıdır.
- Enerji kimlik belgesi muhakkak olmalıdır.
Bunların yanı sıra proje ve yapı kalitesi, muhakkak yönetmeliklere uygunluk göstermelidir.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Karşılaşılabilecek Riskler
Kentsel dönüşüm sürecinde karşılaşılabilecek riskler, hem teknik hem de sosyal boyutta kendini gösterir. İnşaat aşamasında zemin etüdünün yetersiz yapılması veya düşük kaliteli malzeme kullanımı, yapının güvenliğini tehlikeye sokar. Finansal açıdan bakıldığında, maliyetlerin artması veya yüklenici firmanın taahhütlerini yerine getirmemesi önemli sorunlara yol açar. Sosyal açıdan ise hak sahipleri ile müteahhit arasında yaşanan anlaşmazlıklar, süreçlerin uzamasına ve mağduriyetlere neden olur. Ayrıca geçici barınma ihtiyacının karşılanamaması, kira desteğinin yetersizliği ve projenin uzun sürmesi de sık rastlanan riskler arasındadır.
Kentsel Dönüşüm Sürecinde Kiracıların Durumu
Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların durumu, hak sahiplerinden farklı olarak daha kırılgan bir noktada yer alır. Çünkü kiracılar mülk sahibi olmadıkları için dönüşümden doğrudan mülkiyet hakkı kazanamazlar. Fakat kiracılar için süreç içinde genellikle kira yardımı, taşınma desteği veya geçici barınma imkanı vardır. Fakat kiracılar, dönüşüm sonrasında aynı bölgede yaşayamama gibi bir tehditle baş başa kalır. Çünkü artan kira fiyatları, kiracıların eski yaşam alanlarına dönüşünü zorlaştırır.
Kentsel Dönüşümün Yatırım Açısından Değerlendirilmesi
Yatırım açısından bakınca; kentsel dönüm, hem bireysel hem de toplumsal seviyede çeşitli imkanlar sunar. Bunlar arasında yenilenen binalar, depreme dayanıklılığı ve modern yaşam alanlarını beraberinde getirir. Afetlere karşı dayanıklılık ve modern koşullara uygunluk ise yapı değerini doğrudan artıran hususlar arasındadır. Böylece mülk sahipleri, dönüşüme giren binaları ile uzun vadede daha fazla kazanç elde eder. Bunun yanı sıra dönüşüm sürecine uygun olarak altyapının yenilenmesi, ulaşım olanaklarının yenilenmesi de yatırımcıların yararınadır. Fakat süreç içinde maliyetlerin beklenen noktadan yüksek olması ve finansal dalgalanmalar gibi riskleri ele almak gerekir.
Bu içeriklerimize de göz atın:
