Kat irtifakı ve kat mülkiyeti yakın anlamda kullanılsa da arasında önemli farklar vardır. Kat irtifakı genel olarak geçici bir hakkı ifade ederken, kat mülkiyeti ise hukuki anlamda kesin bir statüdür. Mülkiyet ancak inşaat tamamlandığında oluşabilir. Mimari projelerde, kat irtifakı ve mülkiyeti arasındaki farklar şu şekildedir:
- Tapuda kat irtifakı arsa payı + irtifak şeklinde görünürken, kat mülkiyeti bağımsız bölüm olarak görülür.
İrtifakın kullanım ve devri sınırlı olduğu için kredi almak kolay değildir. Kat mülkiyetinde ise satış ve kiralama kolaydır.
İnşaat esnasında kat irtifakı tapuda yer alırken, yapı bittiğinde iskanla birlikte kat mülkiyeti ortaya çıkar. - Kat İrtifakı Nedir?
Kat irtifakı, tamamlanmamış inşaat projelerindeki bağımsız bölümlerin mülkiyet hakkını ifade eden hukuki bir statüdür. İnşaat projesinin sona ermesinden sonra yapı kullanım izni (iskan) alındıktan sonra kat irtifakı, kat mülkiyetine dönüştürülür. Kat irtifakı olan bölümlerde devir hakkı olsa da, yetki kat mülkiyetindeki gibi geniş değildir. Bu nedenle kat irtifakı sürecindeki yapılar için, kredi kullanma veya ipotek etme konusunda banka tarafında sorunlar çıkabilir.
Kat İrtifakı Nasıl Kurulur?
Kat irtifakı kurma aşamasında, belli prosedürlerin gerçekleşmesi gerekir. İrtifak başvurusu yapmak için, mimari proje gerekli şartları sağlamalıdır. Ayrıca kat irtifakı kurma adımları şu şekildedir:
- Arsa imar planına uygun olmalı ve projenin yapı ruhsatı olmalıdır.
- Mimari proje hazırlanmalı ve tüm bağımsız bölümler belirlenmelidir.
- Projenin tapu kaydına başvuru yapılarak, kat irtifakı talebi yapılmalıdır.
- Bağımsız bölümlerde irtifak ve arsa payları tapuya işlenmelidir.
- İrtifak başvurusu için noter ve vergi işlemleri tamamlanmalıdır.
Kat İrtifakı Kurulması İçin Gerekli Şartlar Nedir?
Kat irtifakı kurulması için, mimari proje gerekli şartları taşımalıdır. Bununla birlikte, hem noter hem de vergi tarafında yapılması gereken başvurular vardır. Şartlar şu şekildedir:
- İmar planına uygunluk
- İnşaat projesinin yapı ruhsatının olması
- Arsanın tapuya kaydı ve yapının önünde yasal engel olmaması
- Kat irtifakı sözleşmesi
- Noter ve tapu işlemleri, vergi ve harç ödemeleri
Kat İrtifakı Kurulması İçin Gereken Belgeler Nedir?
Kar irtifak kurmak için gerekli belgeler şu şekildedir:
- Noter onaylı vekaletname
- Arsa sahibi ve mülk sahiplerinin kimlik belgesi
- Vergi ve harç makbuzları
- Noter onaylı belge
- Kat irtifakı sözleşmesi
- Mimari proje ve plan
- Yapı ruhsatı
- Arsanın tapusu
Kat İrtifakı Ne Zaman Kurulur?
Kat irtifakı, bir inşaatta bulunan bağımsız bölümün inşaat tamamlanmadan önceki hukuki durumudur. İnşaat öncesi süreçte, ilk etapta yapı ruhsatı alınmalıdır ve ardından mimari proje hazırlanır. Online başvuru olarak da yapılabilen irtifak başvurusu, inşaat başladıktan ve yapı tamamlanmadan önce yapılır. Kat irtifakı kurulma aşamasında bir projenin işyeri veya daire gibi tüm bağımsız bölümleri tapuya kaydedilir. Proje sona erdiğinde ise, kat irtifakı kat mülkiyetine döner.
Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat mülkiyeti, bir inşaat projesinde tamamlanmış ve kullanıma hazır bağımsız bölümlerin mülkiyet hakkıdır. İrtifak başvurusu inşaat esnasında yapılırken, yapı kullanma izni (iskan) alan projelerde irtifak hakkı, kat mülkiyetine dönüşür. Mülk sahipleri, bunun ardından bağımsız bölüm üzerinde tam yetkiye sahip olur. Projedeki ortak sosyal alanlar mülk sahipleri arasında paylaşılırken, arsa payı oranında erişim hakkı söz konusu olur. Mülkiyet alındıktan sonra tapuda bağımsız bölüm ifadesi geçer.
Kat İrtifaklı Tapu Riski Nedir?
Kat irtifaklı tapu, E-Devlet tapu hizmeti üzerinden görülebilen bir tapu türüdür. Bununla birlikte, sahip olduğu nitelikler bakımından kat irtifaklı tapunun riskleri de vardır. İnşaat henüz sonlanmadığı ve kat mülkiyeti hakkı gelmediği için, birtakım riskler vardır. Bunun başında inşaatın tamamlanmaması ve yapı kullanım izni yan iskan alamaması gelir. Bu durumda kat irtifakı geçersiz olduğu için, kat mülkiyeti alınamaz. Kat irtifaklı tapunun diğer bir olumsuz yanı da bankaların kredi ve ipotek işlemleri için uygun bulmama riskidir.
Tapuda Kat Mülkiyeti Olmazsa Ne Olur?
Bir tapunun kat mülkiyetinin olmaması, inşaatın henüz devam ettiği ve bağımsız bölümler için kat mülkiyeti alınmadığı anlamına gelir. Bu durum, inşaat tamamlanana dek kat mülkiyetinin olmamasından ötürü birtakım riskler getirir. Bu riskler içinde inşaatın yarım kalma riski veya banka cephesinde finansman zorlukları yer alabilir. Fakat pratik olarak, tapuda kat mülkiyetinin olmaması, kiralık konut veya satılık konut sürecinde devir zorluğu yaratabilir. Projenin iskanı alındığında, kat mülkiyeti geleceği için bu riskler ortadan kalkar.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?
Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi sürecinde, aşağıdaki aşamalar söz konusudur:
- Kat irtifakının kat mülkiyetine çevrilmesi için iskan alınması gerekir.
- Bunun için yapı kullanım izni, mimari proje, tapu kaydı gibi belgeler gerekir
- Geçiş için tapu dairesine başvuru yapılır
- Tapu kaydı güncellendikten sonra, vergi ve harç ödemeleri ile tescil sona erer.
- Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Şartları Nelerdir?
Buna karşın kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş şartları şu şekildedir:
- İnşaat tamamlanmalı ve yapı kullanım izni (iskan) alınmalıdır
- Mimari proje kapsamındaki tüm alan ve bağımsız bölümler denetlenmiş olmalıdır
- Arsa tapuya kayıtlı olmalıdır
- Her bir bağımsız bölüm belirlenmeli ve tapuya işlenmelidir
- Kat Mülkiyetine Geçiş Ücreti Nedir?
Ek olarak kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş sürecinde aşağıdaki gider kalemleri yer alır:
- Tapu harcı ödemesi
- Belediye harcı ödemesi
- Ekspertiz hizmeti ödemesi
- Tapu ve Kadastro Müdürlüğü’ne ödenen döner sermaye bedeli
- Kat mülkiyeti geçiş ücreti, yukarıda yer alan kalemlere göre bölgesel olarak değişebilir.
- Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Geçiş Ücretini Kim Öder?
Kat irtifakından kat mülkiyetine geçiş ücreti, çoğunlukla mülk sahipleri tarafından ödenir. Birçok konut projesinde bağımsız bölüm sahipleri kat mülkiyetine geçiş ücretini karşılarken bu ücret arsa payına göre değişir. Bu nedenle, daha büyük alana sahip evi olanların payı daha yüksektir. Ancak belli projelerde, kat mülkiyetine geçiş müteahhitler tarafından da ödenebilir. Kentsel dönüşüm projesinin söz konusu olması durumunda ödemeyi kimin karşılayacağı, ortak kararla belirlenir.
