Arsa payı hesaplama, bir gayrimenkul projesinde yer alan bağımsız bölümlerin hissesini hesaplama işlemidir. Daire, ofis gibi bölümlerin, projenin arsasında sahip olduğu hissenin payını hesaplama sürecinde farklı kriterler söz konusudur. Bağımsız bölümün büyüklüğü, değeri ve toplam arsa alanı baz alınarak arsa payı hesaplaması yapılabilir. Arsa payı hesaplaması formülü şu şekildedir:
Arsa payı = (Bağımsız bölüm alanı / toplam bağımsız bölümlerin alanı) x Arsanın toplam alanı
Yukarıdaki veriler toplandıktan sonra, bir bağımsız bölümün arsa payını hesaplamak oldukça kısa süren bir işlemdir.
Arsa Payı Nedir?
Arsa payı, bir bağımsız bölümün toplam arsa içindeki payıdır. Bununla birlikte arsa payı nedir ve neden önemlidir sorusunun birçok yanıtı vardır. Örneğin, tapu işlemlerinde bağımsız bölümlerin arsadaki payı hesaplanır. Buna ek olarak, toplu konut projelerinde arsa payı hesaplanması büyük önem taşır. Çünkü tüm bağımsız bölümlerin, metrekare ve diğer detaylar baz alınarak, kat mülkiyeti hisse payı ortaya çıkar. Arsa payı hesaplandıktan sonra, bunun birçok kullanım alanı vardır.
Arsa Payı Hangi Durumlarda Kullanılır?
Arsa payı kullanım alanları gayrimenkul projelerinin tamamında hem günlük pratik alanlarda hem de hukuki durumlarda önemlidir. İster konut ister ofis projeleri olsun, arsa payı hesaplamasının en çok kullanıldığı alanlar şu şekildedir:
Kat mülkiyeti ve kat irtifakı: Arsa payı, gayrimenkul projelerinin bölümlerinin hukuki açıdan en temel unsurları içindedir. Kat mülkiyeti tapusu alma sürecinde, arsa payı da tapuya işlenmelidir.
Ortak giderlerin hesabı: Aidat ve diğer ortak giderler, arsa payı baz alınarak hesaplanır. Örneğin 1+1 ev ile 3+1 evin aidatının farkı bu hesaplamadan gelir.
Kentsel dönüşüm: Payıların yeniden inşa edilmesi durumunda mülk sahiplerine düşecek olan bölümler, projedeki arsa payına göre hesaplanır.
Kullanım hakkı: Otopark, havuz ve diğer alanların kullanım hakları arsa payına göre hesaplanır.
Arsa Payı Hesaplaması Nasıl Yapılır?
Arsa payı hesaplaması, konut veya işyeri gibi bağımsız bölümlerin yer aldığı bir arsada her bir bölümün arsa üzerindeki payını ifade eder. Tapuda yer alan arsa payı her bir mülk sahibinin, mülkiyet hakkını ifade eden hukuki bir göstergedir. Arsa payı hesaplaması formülü ise şu şekildedir:
Arsa payı: (Bağımsız bölüm alanı/Toplam bağımsız bölüm alanı) x Projenin toplam arsa alanı
Örnek olarak, 1000 metrekarelik bir arsada 50, 80, 100, 150 ve 120 metrekarelik 5 bağımsız alan olduğunu varsayalım. Bu durumda toplam bağımsız alan 500 metrekaredir. Böyle bir durumda 120 metrekarelik dairenin payı şu şekildedir:
Arsa payı = (120/500) x 1000 = 240 metrekare.
Bir Apartmanda Arsa Payı Nasıl Belirlenir?
Apartmanlarda arsa payı, bağımsız bölümlerin tamamı için Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun bir şekilde hesaplanır. Apartmanda arsa payı belirleme sürecinde öncelikle depo, daire, işyeri gibi bağımsız bölümlerin tamamı belirlenmelidir. Her bağımsız bölüm, metrekare cinsinden hesaplanmalı ve arsanın içindeki pay yukarıdaki formüle göre hesaplanmalıdır. Apartmanlarda arsa payının hesaplanması sürecinde, alanı büyük bağımsız bölümler daha yüksek arsa payına sahip olur. Bununla birlikte bağımsız bölümün kat ve manzara gibi özelikleri de arsa payını artırabilir.
Arsa Payı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?
Arsa payının en çok karıştırıldığı kavramlardan biri kat mülkiyetidir. İki kavram hukuki zeminde farklı anlamlara gelir. Arsa payı, bir site veya apartman gibi farklı bağımsız bölümlerin olduğu projelerde, bağımsız bölümlerin metrekare gibi özelliklerine göre arsadaki hakkını ifade eder. Kat mülkiyeti ise, arsa payından farklı olarak bağımsız bölümler için alınan mülkiyet hakkıdır. Kat mülkiyeti hakkı asansör ve otopark gibi alanları da kapsarken, iskan ruhsatı alındıktan sonra kurulabilir.
Arsa Payı Hesaplamasında Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar Nelerdir?
Arsa payı hesaplaması sürecinin adil ve doğru olması adına belli konulara dikkat etmek önemlidir:
Arsa payı, bağımsız bölümlerin metrekaresinin yanı sıra piyasa değeri dikkate alınarak hesaplanır.
Hesaplama sürecinde toplam arsa alanının net olarak hesaplanması gerekir.
Bağımsız bölümlerin arsa payının hesaplanması, Kat Mülkiyeti Kanunu’na uygun olmalıdır.
Arsa Payı Emlak Değerini Nasıl Etkiler?
Bir bağımsız bölümün arsa payı, emlak değerini doğrudan etkileyen önemli bir faktördür. Arsa payının yüksek olması, bir bağımsız bölümün, konut projesindeki arsa payının daha yüksek olduğunu gösterir. Bu durum özellikle kentsel dönüşüm projelerinde mülk sahibinin daha fazla hak sahibi olmasını sağlayan bir durumdur. Arsa payının yüksek olması, ortak kullanım alanlarındaki payı da etkilerken, daha fazla aidat gideri anlamına da gelir.
Arsa Payı Belgesi Nedir?
Arsa payı belgesi, bağımsız bölümlerin bir arsa üzerindeki haklarını ve arsa içindeki toplam paylarını gösteren bir belgedir. Arsa payı belgesi tapu sicilinde kayıtlı olarak yer alır. Bağımsız bölümlerin toplam arsa içindeki büyüklüğüne göre bir pay ortaya çıkar. Bu belge genellikle kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken hazırlanır ve bağımsız bölümlerin proje içindeki paylarını gösterir. Kentsel dönüşüm veya miras paylaşımı gibi alanlarda kullanıldığı için çok önemlidir.
Arsa Payı Nerelerde Kullanılır?
Arsa payı hesaplama konut projelerinde birçok alanda kullanılan önemli bir işlemdir. Kullanım alanları şu şekildedir:
- Kat mülkiyeti ve kat irtifakı kurulması
Kentsel dönüşüm sürecindeki hak sahipliğinin belirlenmesi
Aidat gibi ortak giderlerin belirlenmesi
Miras işlemleri
Arsa Payı Yüksek Olunca Ne Gibi Avantajlar Sağlanır?
Bir bağımsız bölümün arsa payının yüksek olmasının birçok avantajı vardır. Konut projesindeki ortak alanlarda kullanım hakkı, arsa payı yüksek olan bağımsız bölümlerde daha fazladır. Örneğin, bir binada 4+1 daire ile 1+1 dairenin, kapalı otoparktaki kullanım hakkı sayısı farklı olabilir. Ancak arsa payının en önemli avantajı, kentsel dönüşüm sürecinde daha yüksek bir hak sahipliği vermesidir. Genel olarak, arsa payı yüksek olan bağımsız bölümler daha değerli ve prestijli kabul edilir.
Arsa Payı Düşük Olunca Satış ve Kiralama İşlemleri Nasıl Etkilenir?
Arsa payının düşük olması, bir dairenin satış ve kiralama sürecini etkileyebilir. Öncelikle, arsa payı bir bağımsız bölümün toplam arsa içindeki payını ifade ettiğinden, ev satın almak isteyen yatırımcılar düşük arsa payını kentsel dönüşüm gibi süreçlerde olumsuz kriter olarak görebilir. Düşük arsa payının kiralama süreci açısından negatif etkisi ise, arsa payının düşük olmasının ortak kullanım alanlarında daha düşük pay anlamına gelmesidir. Ancak genel olarak, bir konutun kiralanması veya satışında arsa payından ziyade genel özellikleri ön plana çıkar.
Arsa Payı Hesaplamasında Kat Mülkiyeti Kanunları Ne Derecede Etkilidir?
Kat Mülkiyeti Kanunu, arsa payı hesaplamasının hukuki bir çerçevede yapılmasını sağlar. Kanun kapsamında bağımsız bölümün gerçek değeri ve büyüklüğü baz alınır. Kanunda bağımsız bölümün piyasa değeri ile orantılı olması, haksızlık durumunda dava hakkı ve payın tapu siciline işlenmesi zorunlu tutulmuştur. Yasal olarak kanun, arsa payı hesaplamasında etkilidir.
